VENTE IMMOBILIERE EN VIAGER : LE DEFAUT D’ALEA N’EST CARACTERISE QUE SI LE DECES EST INELUCTABLE A TRES BREVE ECHEANCE
jeudi 23 juillet 2026, 15:15 Conflits de la vie quotidienne Lien permanent
La troisième chambre civile de la Cour de cassation casse partiellement un arrêt de la cour d’appel de Paris qui avait annulé une vente en viager pour défaut d’aléa.
Elle reproche aux juges du fond de ne pas avoir démontré que l’état de santé du crédirentier rendait son décès certain et imminent au jour de la vente.
L’arrêt confirme la ligne jurisprudentielle constante : l’aléa subsiste tant que la mort n’est pas inéluctable à très court terme, même si la maladie est grave et l’espérance de vie réduite.
LES FAITS
La venderesse, atteinte d’un cancer de stade IV, vend sa maison en viager en janvier 2012. Elle décède sept mois plus tard. les héritiers demandent l’annulation de la vente, estimant que l’état de santé rendait le contrat dépourvu d’aléa, compte tenu de l'état de santé grave du vendeur.
La Cour d'appel fait droit aux demandes des héritiers et prononce la nullité de la vente pour défaut d'aléa.
LA DECISION DE LA COUR DE CASSATION :
La Cour de cassation reproche à la cour d’appel d’avoir conclu à l’absence d’aléa en se fondant uniquement sur : « un pronostic vital engagé » et « une espérance de vie à cinq ans de 25 % ».
Elle juge que cela ne suffit pas : il fallait constater que le décès était certain à très brève échéance, ce que la cour d’appel n’a pas fait.
LA PORTEE
L’arrêt confirme une jurisprudence constante : une maladie grave ou une espérance de vie réduite ne supprime pas l’aléa,
le viager n’est annulé que si la mort est imminente au jour de la vente.