RESPONSABILITE DELICTUELLE DE L’ACQUEREUR : LA FRAUDE A LA COMMISSION DE L’AGENT IMMOBILIER SANCTIONNEE
jeudi 23 juillet 2026, 14:59 Conflits de la vie quotidienne Lien permanent
La troisième chambre civile de la Cour de cassation confirme que l’acquéreur d’un bien immobilier, bien que tiers au contrat de mandat donné à l'agence immobilière, peut engager sa responsabilité délictuelle lorsqu’il adopte un comportement frauduleux ayant pour effet de priver l’agent immobilier de sa commission.
L’arrêt s’inscrit dans la continuité de la jurisprudence de l’Assemblée plénière du 9 mai 2008.
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 7 mai 2026, 24-10.637
LES FAITS
Un agent immobilier détient un mandat non exclusif pour la vente d’une villa. Il fait visiter le bien à des acquéreurs, qui, quelques semaines plus tard, concluent la vente directement avec les vendeurs, sans intermédiaire, et à un prix inférieur. L’acte authentique ne mentionne aucune intervention d’agence, tandis que la promesse de vente contenait une clause par laquelle l’acquéreur s’engageait à assumer les éventuelles poursuites des agences ayant présenté le bien.
L’agent immobilier, privé de sa commission, agit en responsabilité contre les acquéreurs.
LA DECISION DE LA COUR DE CASSATION
Elle rappelle que le tiers à un contrat engage sa responsabilité délictuelle s’il se rend complice de la violation des obligations contractuelles d’une partie ;
l’acquéreur peut être condamné lorsqu’il adopte des manœuvres frauduleuses destinées à contourner le droit à rémunération de l’agent immobilier ;
la clause insérée dans la promesse de vente, combinée à l’absence de mention de l’agence dans l’acte authentique, révèle une volonté d’agir en fraude.
Il était donc possible de retenir une faute délictuelle et condamner les acquéreurs à indemniser l’agent immobilier.
LA PORTEE
Cet arrêt confirme une règle désormais classique : l’acquéreur ne peut volontairement écarter l’agent immobilier qui l’a mis en relation avec le vendeur pour éviter le paiement de la commission.
Il rappelle que la responsabilité délictuelle peut être engagée même en l’absence de lien contractuel, dès lors que le comportement du tiers est fautif et frauduleux.