DENAMBRIDE AVOCAT - BARREAU DE LYON

Dans cette affaire, des vendeurs avaient conclu un compromis de vente portant sur une maison d’habitation avec des acquéreurs. Dans l’attente de la signature de l’acte authentique, ils avaient autorisé ces derniers à occuper le bien à titre gratuit, dans le cadre d’une convention d’occupation précaire. Peu après leur entrée dans les lieux, un incendie a détruit la maison. Les acquéreurs ont alors renoncé à la vente, conformément aux stipulations contractuelles, et ont été indemnisés par leur assureur.

Les vendeurs ont assigné les acquéreurs ainsi que leur assureur afin d’obtenir réparation de leur préjudice, en soutenant notamment que les occupants devaient être présumés responsables de l’incendie sur le fondement de l’article 1733 du Code civil. Ce texte prévoit que le locataire répond de l’incendie survenu dans les lieux loués, sauf s’il prouve que celui-ci résulte d’un cas fortuit, d’une force majeure, d’un vice de construction ou d’une communication du feu par un bâtiment voisin. Il instaure donc une présomption de responsabilité particulièrement sévère, qui pèse en principe sur le locataire, en raison de la garde matérielle du bien.

La question posée à la Cour de cassation était de savoir si cette présomption pouvait être étendue à des occupants ne bénéficiant pas d’un bail, mais d’une simple convention d’occupation précaire à titre gratuit.

La Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle approuve la cour d’appel d’avoir écarté l’application de l’article 1733 du Code civil en relevant que les acquéreurs occupaient le bien sans contrepartie financière, de sorte qu’ils ne pouvaient être assimilés à des locataires. La Haute juridiction rappelle ainsi que la présomption de responsabilité en matière d’incendie est attachée à l’existence d’un contrat de louage, ou à tout le moins à une occupation présentant les caractéristiques essentielles d’un bail, notamment une contrepartie.

En conséquence, les acquéreurs ne pouvaient être présumés responsables de l’incendie. La responsabilité des dommages causés par celui-ci a donc été retenue à l’encontre des vendeurs, propriétaires du bien au moment du sinistre, lesquels ont été condamnés à indemniser l’assureur subrogé dans les droits des acquéreurs.

Cet arrêt confirme une interprétation stricte de l’article 1733 du Code civil : la présomption de responsabilité du fait de l’incendie ne s’applique pas à tout occupant des lieux, mais uniquement à celui qui est tenu en vertu d’un véritable rapport locatif. L’occupation gratuite, même contractualisée, demeure insuffisante pour faire peser une telle présomption.