VENTE D'UN LOCAL COMMERCIAL ET DROIT DE PREEMPTION DU LOCATAIRE
mercredi 18 mars 2026, 11:32 droit des loyers Lien permanent
Un bailleur a proposé au locataire commercial d’acquérir le local, offre que celui-ci a refusée. Il a ensuite vendu le bien à une société civile immobilière composée de ses enfants, à des conditions plus avantageuses, sans notifier une nouvelle offre au locataire.
Ce dernier a alors invoqué la violation de son droit de préemption. Le bailleur soutenait que ce droit était écarté en cas de vente au profit de ses descendants.
Le juge rappelle que cette exception ne vaut qu’en cas de vente directe aux enfants. Une société constituant une personne morale distincte de ses associés, la vente à une SCI détenue par les enfants ne fait pas obstacle au droit de préemption du locataire, qui devait donc être respecté.
Décision de la Cour de Cassation : Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 5 mars 2026, 24-11.525
Réponse de la Cour
7. Selon l'article L. 145-46-1, alinéa 1er, du code de commerce, lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement, cette notification valant offre de vente au preneur. Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire.
8. Selon le dernier alinéa de ce texte, ces dispositions ne sont pas applicables à la cession d'un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint.
9. Ne constitue pas une telle cession une vente consentie au profit d'une société civile immobilière, fût-elle constituée exclusivement entre parents ou alliés, laquelle a une personnalité distincte de ses associés.
10. La cour d'appel, qui a constaté que les parties à l'acte de vente projeté étaient des sociétés civiles immobilières, et non des personnes physiques, en a exactement déduit que la cession entre les sociétés du Plessis Bouchet et Fenix n'était pas faite au bénéfice de descendants au sens du dernier alinéa de l'article L. 145-46-1 du code de commerce, et que la locataire bénéficiait d'un droit de préférence.