RESILIATION DE BAIL D'HABITATION, DEMENAGEMENT IMPOSSIBLE POUR CAUSE DE CONFINEMENT ET PAIEMENT DES LOYERS
vendredi 17 avril 2020, 12:40 Conflits de la vie quotidienne Lien permanent
Tout locataire d'un bien immobilier qui a posé sa dédite auprès de son bailleur et qui est empêché de quitter les lieux du fait du confinement ordonné par le Gouvernement le 17 mars dernier, s'interroge nécessairement sur sa situation et sur le règlement des sommes dues au bailleur au titre de cette période d'occupation post-résiliation de bail.
Pour l'heure, le Gouvernement n'a pas encore légiféré sur cette situation.
Toutefois, des éléments de réponse peuvent être apportés.
1.
La crise sanitaire actuelle représente un cas de force majeure pour l’ensemble des locataires, au sens de l’Article 1218 alinéa 1 du code civil :
« Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur ».
La Crise sanitaire est bien un évènement imprévisible, irrésistible et extérieur à la personne même du locataire qui n’a eu aucune prise pour en modifier le cours.
Il n’est donc en rien responsable de cette situation actuelle et aucune inexécution contractuelle ne saurait dès lors lui être reprochée, son impossibilité de déménager ne relevant ni de son fait ni de sa faute.
Par ailleurs, ce même Article 1218 du code civil alinéa 2 dispose :
« Si l'empêchement est temporaire, l'exécution de l'obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat ».
Du fait de ce confinement temporaire, le locataire est empêché de déménager. Aussi, quand bien même il aurait donné sa dédite, son obligation a été suspendue, à compter de la fin de son préavis et ce : - jusqu’à la fin du confinement - et après autorisation par le gouvernement de la reprise d’activité des entreprises de déménagement.
2.
En outre, après dédite, tout locataire qui ne quitte pas les lieux est redevable non pas d’un loyer mais d’une indemnité d’occupation, celui-ci étant devenu un occupant sans droit ni titre.
Cette indemnité d’occupation correspond au montant du loyer préexistant à la date de résolution du bail puisqu’il s’agit à la fois de prendre en compte la valeur de jouissance du bien et la nécessité de réparer le préjudice subi constitué par l’occupation du bien en dehors de tout contrat.
Il s’agit donc d’une somme non pas contractuelle mais à visée indemnitaire.
Or, l’indemnisation des préjudices repose sur un principe légal : le principe de la réparation intégrale des préjudices. Réparer tout le préjudice, rien que le préjudice, pas plus que le préjudice.
En effet, l’article 1231-2 du code civil dispose :
« Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après ».
Aussi, les locataires dans cette situation étant effectivement occupant sans droit ni titre à compter de la fin de leur préavis suite à dédite, ils restent à l’égard de leur bailleur débiteur d’une indemnité d’occupation.
Cette indemnité d’occupation sera calculée sur la base du prix du loyer mensuel contractuellement fixé antérieurement à la dédite et ce, au prorata du nombre de jours d’occupation effective post-dédite.
Aucune somme forfaitaire et/ou globale ne saurait être réclamée au locataire